ZBB 2002, 421
Finanzierungsmöglichkeiten von Gewerbeimmobilien in den USA
Ein Überblick
Die Finanzierung von Gewerbeimmobilien in den USA verbindet amerikanisches Grundstücksrechts mit Wurzeln im englischen common law mit den Anforderungen globaler Kapitalmärkte und berücksichtigt auch die Reaktionen auf die Krise des amerikanischen Immobilienmarktes zu Beginn der neunziger Jahre. Daher sind bei einem Grundpfandkredit eine Vielzahl von Faktoren und Interessen in Einklang zu bringen. Die Darstellung beschreibt die für die Immobilienfinanzierung relevanten Faktoren und zeigt auf, welche Schritte amerikanische Hypothekendarlehensgeber und -nehmer bei Abschluss gewerblicher Grundpfandkredite abzuarbeiten haben. Unterschiede zwischen dem US-amerikanischen und dem deutschen System werden nicht dargestellt. Vielmehr stellt diese Zusammenfassung den Ausgangspunkt für einen derartigen Vergleich dar.
Inhaltsübersicht
- I. Einleitende Schritte und Ablauf des Geschäfts
- 1. Antrag
- 2. Term Sheet
- 3. Kreditzusage
- 4. Juristische Vorbereitung und Closing
- II. Dokumentation
- 1. Promissory Note
- 2. Darlehensvertrag
- 3. Hypothek
- 4. Deed of Trust
- 5. Abtretung von Mietforderungen
- 6. Bewegliches Vermögen
- 7. UCC-1 Financing Statement
- 8. Gesellschaftsrechtliche Unterlagen des Darlehensnehmers
- III. Verhandlungen mit dem Darlehensnehmer
- 1. Das Verfahren
- 2. Vermeidung von Verhandlungen
- 3. Securitization
- IV. Vertragsinhalt
- 1. Übliche Abschlussbedingungen
- 1.1 Vorzeitige Tilgung (Prepayment)
- 1.2 Künftige Ergänzungsdarlehen
- 1.3 Financial Covenants
- 1.4 Earn-Outs
- 1.5 Untergang des Grundstücks
- 1.6 Kontrolle durch den Darlehensgeber
- 1.7 Übertragungs- und Verschuldungsbeschränkungen
- 2. Häufige Vertragsstrukturen
- 2.1 Lockbox und Zahlungskontrolle
- 2.2 Pachtfinanzierung
- 2.3 Reserven
- 2.4 Zins-Caps
- 2.5 Verpfändung von Anteilsrechten
- 2.6 Konsortialdarlehen
- 3. Kreditverbesserung
- 3.1 Garantien
- 3.2 Akkreditiv
- 3.3 Freistellung von der Haftung für Umweltschäden
- 3.4 Projektgebundenes Darlehen (Nonrecourse Lending)
- 3.5 Carve-Outs projektgebundener Darlehen
- 3.6 Geschäftsbeziehungen und Reputation
- V. Due Diligence
- 1. Bewertung
- 2. Technische Angelegenheiten
- 3. Umweltrechtliche Angelegenheiten
- 4. Finanzprüfung
- 5. Verwaltung und Verträge
- 6. Koppelung an das Vertragswerk
- VI. Vertragsbegleitende Unterlagen
- 1. Mietbezogene Unterlagen und Vorlagen
- 1.1 Prüfung der Mietverträge
- 1.2 Estoppel Certificate
- 1.3 Nondisturbance Agreements
- 1.4 Sicherheitsleistungen
- 1.5 Mietverträge im Zusammenhang
- 2. Anwaltliche Stellungnahmen (Legal opinions)
- 2.1 Stellungnahme der Rechtsberater des Darlehensnehmers
- 2.2 Angelegenheiten nach einzelstaatlichem Recht
- 2.3 Substantive Consolidation
- 2.4 Stellungnahme zu baurechtlichen Fragen
- 2.5 Stellungnahme der Rechtsberater des Darlehensgebers
- VII. Schlussphase
- 1. Closing
- 1.1 Title Insurance
- 1.2 Sonstige Prüfungen
- 1.3 Geländevermessung
- 1.4 Finanzierung und Auszahlung
- 1.5 Vertragsabschluss
- 1.6 Verkehrsteuern
- 1.7 Grundsteuer
- 1.8 Versicherungen
- 2. Post-Closing
- 2.1 Überwachung und Servicing
- 2.2 Grundsteuern
- 2.3 Leistungsstörungen (Default)
- 2.4 Vollstreckung aus der Hypothek
- 2.5 Konkurs
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