ZBB 2002, 421
Finanzierungsmöglichkeiten von Gewerbeimmobilien in den USA
Ein Überblick
Inhaltsübersicht
- I. Einleitende Schritte und Ablauf des Geschäfts
- 1. Antrag
- 2. Term Sheet
- 3. Kreditzusage
- 4. Juristische Vorbereitung und Closing
- II. Dokumentation
- 1. Promissory Note
- 2. Darlehensvertrag
- 3. Hypothek
- 4. Deed of Trust
- 5. Abtretung von Mietforderungen
- 6. Bewegliches Vermögen
- 7. UCC-1 Financing Statement
- 8. Gesellschaftsrechtliche Unterlagen des Darlehensnehmers
- III. Verhandlungen mit dem Darlehensnehmer
- 1. Das Verfahren
- 2. Vermeidung von Verhandlungen
- 3. Securitization
- IV. Vertragsinhalt
- 1. Übliche Abschlussbedingungen
- 1.1 Vorzeitige Tilgung (Prepayment)
- 1.2 Künftige Ergänzungsdarlehen
- 1.3 Financial Covenants
- 1.4 Earn-Outs
- 1.5 Untergang des Grundstücks
- 1.6 Kontrolle durch den Darlehensgeber
- 1.7 Übertragungs- und Verschuldungsbeschränkungen
- 2. Häufige Vertragsstrukturen
- 2.1 Lockbox und Zahlungskontrolle
- 2.2 Pachtfinanzierung
- 2.3 Reserven
- 2.4 Zins-Caps
- 2.5 Verpfändung von Anteilsrechten
- 2.6 Konsortialdarlehen
- 3. Kreditverbesserung
- 3.1 Garantien
- 3.2 Akkreditiv
- 3.3 Freistellung von der Haftung für Umweltschäden
- 3.4 Projektgebundenes Darlehen (Nonrecourse Lending)
- 3.5 Carve-Outs projektgebundener Darlehen
- 3.6 Geschäftsbeziehungen und Reputation
- V. Due Diligence
- 1. Bewertung
- 2. Technische Angelegenheiten
- 3. Umweltrechtliche Angelegenheiten
- 4. Finanzprüfung
- 5. Verwaltung und Verträge
- 6. Koppelung an das Vertragswerk
- VI. Vertragsbegleitende Unterlagen
- 1. Mietbezogene Unterlagen und Vorlagen
- 1.1 Prüfung der Mietverträge
- 1.2 Estoppel Certificate
- 1.3 Nondisturbance Agreements
- 1.4 Sicherheitsleistungen
- 1.5 Mietverträge im Zusammenhang
- 2. Anwaltliche Stellungnahmen (Legal opinions)
- 2.1 Stellungnahme der Rechtsberater des Darlehensnehmers
- 2.2 Angelegenheiten nach einzelstaatlichem Recht
- 2.3 Substantive Consolidation
- 2.4 Stellungnahme zu baurechtlichen Fragen
- 2.5 Stellungnahme der Rechtsberater des Darlehensgebers
- VII. Schlussphase
- 1. Closing
- 1.1 Title Insurance
- 1.2 Sonstige Prüfungen
- 1.3 Geländevermessung
- 1.4 Finanzierung und Auszahlung
- 1.5 Vertragsabschluss
- 1.6 Verkehrsteuern
- 1.7 Grundsteuer
- 1.8 Versicherungen
- 2. Post-Closing
- 2.1 Überwachung und Servicing
- 2.2 Grundsteuern
- 2.3 Leistungsstörungen (Default)
- 2.4 Vollstreckung aus der Hypothek
- 2.5 Konkurs
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